실거래로 보는 우리 집

가격 산정 방식

국토교통부 아파트 실거래가와 한국부동산원 주간 매매가격지수를 활용해 과거 거래를 현재 기준으로 보정하고 적정가격을 산정하는 방법을 설명합니다.

과거 실거래를 현재 기준으로 다시 봅니다

아파트 가격을 볼 때 가장 먼저 확인하게 되는 것은 역시 실거래가입니다. 하지만 몇 년 전 거래가격을 지금 가격과 그대로 비교하기에는 한계가 있습니다.

예를 들어 같은 아파트가 과거에 5억원에 거래됐더라도, 그동안 해당 지역의 아파트 가격이 올랐다면 지금도 5억원이 적정한 가격이라고 보기는 어렵습니다.

그래서 집값콕은 국토교통부에 신고된 실제 아파트 거래를 바탕으로, 거래 당시와 현재의 지역 가격 흐름을 함께 비교합니다.

단순히 과거 실거래 몇 건의 평균을 내는 것이 아니라, 과거 거래가격을 현재 시장 수준에 맞춰 다시 계산한 뒤 여러 거래를 종합해 집값콕 적정가격을 산정합니다.

시장의 가격 흐름을 반영하기 위해 한국부동산원의 주간 아파트 매매가격지수를 활용합니다.

이 지수를 이용하면 해당 아파트가 거래됐을 때와 현재 기준일 사이에 그 지역의 아파트 가격 수준이 얼마나 변했는지 비교할 수 있습니다.

기본적인 계산 원리는 다음과 같습니다.

현재 기준 보정가격 = 실제 거래가격 × (현재 지역지수 ÷ 거래 당시 지역지수)

예를 들어 어떤 아파트가 10억원에 거래됐을 당시 지역지수가 100이고, 현재 기준일의 지역지수가 103이라면, 지역 시장은 그 사이 약 3% 높아진 것으로 볼 수 있습니다.

이 경우 해당 과거 실거래를 현재 기준으로 환산하면 약 10억 3천만원이 됩니다.

반대로 지역 가격지수가 내려갔다면 과거 거래가격 역시 그 변화만큼 낮춰서 봅니다. 이렇게 하면 오래된 거래와 최근 거래를 단순히 같은 기준으로 비교하는 것보다 현재 시장 상황을 조금 더 현실적으로 반영할 수 있습니다.

집값콕은 아무 아파트의 거래를 섞어서 계산하지 않습니다. 기본적으로 같은 아파트 단지에서 전용면적이 비슷한 최근 실거래를 찾습니다.

화면에 표시되는 ‘포함 면적’을 보면 실제 가격 계산에 어떤 면적의 거래들이 함께 사용됐는지 확인할 수 있습니다.

최근 거래 3건을 기본으로 참고하며, 마지막 거래와 같은 날짜에 비슷한 조건의 거래가 여러 건 있다면 그 거래들도 함께 살펴봅니다.

거래가 1건이나 2건밖에 없다면 있는 거래만 사용할 수 있기 때문에, 이런 경우에는 참고할 수 있는 정보가 적다는 점도 화면에서 별도로 안내합니다.

선택된 실거래는 각각 한국부동산원 주간 가격지수를 이용해현재 기준의 가격으로 보정합니다.

예를 들어 세 건의 실거래를 현재 기준으로 환산한 가격이 9억 8천만원, 10억 2천만원, 10억 8천만원이라면 집값콕은 단순 평균보다는 여러 거래의 가운데에 위치한 가격을 중심으로 봅니다.

특정 거래 한 건이 유난히 높거나 낮은 경우 그 값에 전체 결과가 지나치게 끌려가지 않도록 하기 위한 방식입니다.

이런 과정을 거쳐 계산된 값이 화면에 표시되는집값콕 적정가격입니다.

한국부동산원의 주간 가격지수는 지역에 따라 제공되는 세부 수준이 다를 수 있습니다.

집값콕은 가능한 경우 해당 아파트가 위치한 지역의 세부 가격 흐름을 우선 참고하고, 필요한 자료가 없는 경우에는 이용 가능한 상위 지역의 시장 흐름을 참고합니다.

다만 가격을 계산하는 데 필요한 실거래나 시장 자료가 충분하지 않다면 억지로 가격을 만들어 내기보다 적정가격을 제공하지 않을 수 있습니다.

화면의 가격 그래프는 실제 신고된 거래가 어떻게 움직였는지를 보여주는 자료입니다.

그래프의 점은 개별 실거래가격을 나타내고, 선은 같은 시기에 거래된 가격의 전반적인 흐름을 보기 쉽게 보여줍니다.

반면 집값콕 적정가격은 최근 실거래를 현재 시장 수준으로 보정해 계산하기 때문에 그래프의 특정 점이나 선과 반드시 같은 가격이 되는 것은 아닙니다.

그래프의 조회 기간을 바꾸더라도 적정가격의 계산 기준 자체가 달라지는 것은 아닙니다.

집값콕은 실제 거래와 공식 시장자료를 이용해 가능한 한 일관된 기준으로 아파트 가격을 살펴보려는 서비스입니다.

하지만 같은 아파트, 같은 전용면적이라도층·향·조망·동 위치·인테리어와 수리 상태·급매 여부 등에 따라 실제 거래가격은 달라질 수 있습니다.

이런 개별 주택의 조건까지 집값콕의 적정가격 하나에 모두 정확하게 반영되는 것은 아닙니다.

그래서 집값콕 적정가격은“이 아파트가 현재 어느 정도 가격대에 있는지 판단하기 위한 기준”으로 활용하는 것을 권합니다.

실시간 호가나 감정평가액, 미래 가격을 의미하는 것은 아니며데이터 기준일 시점의 참고가격입니다. 실제 계약 전에는 현재 매물과 최근 거래, 해당 집의 개별 조건도 함께 확인해 주세요.